onsdag 24 april 2013

Angående Hyresnämndens prövning av Klingan 5. Eller, är detta verkligen något att yvas över?

Hyresnämnden har nu fällt utslag i fallet Klingan nr 5 på John Bergs plan. Fastighetsägarna har med allmänna resonemang och Stockholmsmodellen hävdat att alla hyror i Stockholm är felaktiga och de därför bör höjas med upp till 15 procent. De har drivit ett antal pilotprojekt. Den nya lagstiftningen från 2011 är en grund för Fastighetsägarnas kampanjer.

Enligt information från SABO driver Fastighetsägarna liknande kampanjer på ett antal andra orter, bland annat i Varberg och i Kalmar. I Kalmar verkar de ha fått gehör hos Hyresnämnden. I Varberg pågår frågan.
I Stockholm har Hyresnämnden avvisat Fastighetsägarnas allmänt hållna resonemang och konstaterat att det är hyresjämförelser som gäller även i fortsättningen. Vidare har Hyresnämnden konstaterat dels att de inte prövar hyror utifrån en modell samt att det inte finns någon överenskommen modell. Hyresnämnden har till en hel del gått på Hyresgästföreningens linje i de allmänna resonemangen.
Så vad finns det då att vara besviken på?
1.      Hyresnivån

Klingan 5 hade 2011 en hyresnivå (normhyra för 77 kvm) på 1.437 kr per kvm för de ombyggda lägenheterna och 1.493 kr per kvm för några nybyggda lägenheter på vinden. Hyresgästföreningen har medgett en hyreshöjning till 2012 års nivå på 2,3 procent vilket skulle leda till 1.470 kr per kvm respektive 1.527 kr per kvm.

De jämförelselägenheter för de ombyggda lägenheterna som Hyresgästföreningen tagit fram ligger på 1.369 – 1.426 kr per kvm för 2012 års nivå. Alla jämförelselägenheter utom i ett hus låg under 1.400 kr per kvm. Hyresgästföreningen har i hyresnämnden inte hävdat jämförelselägenheternas nivå utan gått med på en höjning som ger mer än 70 kr per kvm över jämförelselägenheterna. Man har således gått med på en rejäl höjning av nivån för ombyggda lägenheter.

Till detta kommer att Hyresnämnden hittat på ett tillägg på 40 kr per lägenhet och månad för varje våningsplan över bottenvåningen. I genomsnitt innebär detta en hyreshöjning på 1,5 procent! Normhyra som således borde legat under 1.400 kr per kvadratmeter hamnar på cirka 1.492 kr per kvm. Knappast något att yvas över.
 
2.      Stockholmsmodellen

Fastighetsägarna har byggt en hel del av sitt resonemang på det gemensamma arbete som lagts ner på Stockholmsmodellen. Det tjänstemannaarbetet har inte antagits av Hyresgästföreningen. Men det är tydligt att arbetet skulle leda till ökade hyresskillnader i Stockholm om det används.

En genomgång av arbetet visar att fastighetsägarna har varit skickliga i att hävda tilläggspoäng för samma saker flera gånger om. Tillsammans med en rejäl saklig oreda kring kvalitéer. Uppenbart har fastighetsägarna hävdat tillägg för den typen av hus som dominerar deras bestånd och de lägen där de har merparten av sina fastigheter. Men som inte alls stämmer särskilt väl med en saklig genomgång av kvalitéer. Men det är tydligt att Hyresgästföreningens representanter i arbetet inte varit tillräckligt kunniga och observanta på vart arbetet leder eller förstått dubbelräknandet.

 Det är således i hög grad dags för ett ordentligt omtag när det gäller Stockholmsmodellen. 

3.      Få Stockholmare klarar dessa hyror!

De nivåer på hyror som Hyresnämnden godkänt utesluter en mycket stor del av Stockholmarna. Och de inbjuder varenda fastighetsägare till ”hyresombyggnad” som kommer att utesluta många hyresgäster från hyresrättsbeståndet. Knappast någon lyckat utveckling utifrån en rimlig bostadssituation för Stockholmarna.

De godkända hyrorna för 2 RoK på 58 kvm ligger runt 7.800 kr per månad. Rimligt är att hyresgästen har 4 gånger hyran i månadsinkomst, även om det finns hyresgäster som kan klara en högre andel av inkomsten i hyra med sänkt levnadsstandard. Det innebär ett behov av 31.200 kr i månadsinkomst.

Medianinkomsten i Stockholm är 22.500 kr per månad. Hyresgäster har i snitt 20 procent lägre inkomster än medianen eller 17.600 kr per månad. Bara 28 procent av Stockholmarna har mer än 31.200 kr per månad!

Det är inte något lyckat resultat att Hyresnämnden har godkänt hyror som bara klaras rimligt av 28 procent av Stockholmarna. Dessutom en grupp som har en hel del andra bostadsmöjligheter att välja på och kanske söker större bostad än 2 RoK. Medan de många Stockholmarna utesluts. Att det handlar om 30-talshus som bara fått uppfräschad teknik och nya ytskikt gör inte saken bättre.
R

1 kommentar:

Findroom mate sa...

Din blogg var mycket detaljerat om de lagstiftningar i Stockholm på fastighetsfrågor. Tack för att dela.

hyra ut lägenheter