Det är ett vanligt påstående att hyresskillnaderna är små i Stockholm. T.ex. jämfört med Malmö eller Göteborg. Det är ett okunnigt påstående. De som påstår detta har jämfört Malmö med en fin områdesindelning med Stockholm med en mycket grov områdesindelning. Med en grov områdesindelning blir förstås hyresskillnader mindre än med en fin områdesindelning beroende på att områden har olika ålder, standard, grad av ombyggnad etc.
Som framgår nedan är hyresskillnaderna i Stockholm en bra bit högre än hyresskillnaderna i Malmö och ännu större än i Göteborg. Det finns en tiogradig skala i Stockholm med cirka 42 procents hyresskillnader inom allmännyttan. Tas privatbeståndet med blir hyresskillnaderna cirka 55 procent. Tas nybyggda och nyombyggda områden med blir skalstegen fler och hyresskillnaderna hela cirka 110 procent i allmännyttan och ytterligare minst 25 procent om de dyraste privathusen tas med.
Hyresskillnaderna i Stockholm är långt högre än de som hyresgästerna har sagt sig vara beredda att betala.
Låt oss därför granska Svenska Bostäder i Stockholm och använda hyrorna för en 3:a på 77 kvm för 2008. Svenska Bostäders lägsta hyror finns i Rinkeby. Där är hyran 753 kr per kvm. Högsta hyran finns i Hammarby sjöstad, där är hyran 1.589 kr per kvm. Således är hyran i Hammarby sjöstad 111 procent högre än i Rinkeby. Knappast någon liten hyresskillnad.
Om vi nu lämnar det som kallas nyproduktion – som börjar bli 6-7 år gammal - och tittar på områden med minst 300 lägenheter framträder ett mönster.
Lägsta hyrorna finns på Järvafältet. Rinkeby 753 kr per kvm, Husby 778, Akalla och Tensta 781. Västberga har liknande hyra 779 kr per kvm.
Sen finns ett antal områden med hyror en bit över 800 kr per kvm. Rågsved 806, Tallkrogen 807, Bredäng 819, Solberga 831, Vårberg 836, Farsta strand 838, Farsta 839.
Därefter lite högre. Råcksta 851, Kärrtorp 864, Hagsätra 872, Bagarmossen och Hässelby strand 878, Skärholmen 885, Hässelby gård 892, Björkhagen 897.
Strax över 900 kr per kvm ligger Hammarbyhöjden med 915 och Vällingby med 916 kr per kvm.
Ännu lite högre ligger Blackeberg 941, Östberga 946, Enskede 948, Grimsta 952.
Över tusenlappen per kvm ligger Vasastaden 1.018 och Östermalm 1.030. Ännu högre ligger Södermalm (exkl södra Hammarbyhamnen) med 1066 kr per kvm.
Högt ligger Liljeholmen med 1.174 kr per kvm.
Allra högst ligger Södra Hammarbyhamnen med 1.589 kr per kvm
Om man så vill kan man hävda att det finns en tiogradig skala inom Svenska Bostäder i Stockholm plus ytterligare några skalsteg om nyombyggt och nybyggt tas med.
Visst påverkas hyrorna av nybyggnad och ombyggnad. I Liljeholmen är nästan hela området ombyggt och där finns en del nybyggt. Stor del av Östberga är ombyggt och där finns någon nyproduktion. Hagsätra är delvis ombyggt och i Grimsta finns viss nyproduktion.
Hyrorna innerstad - ytterstad är ofta på tapeten. Av ovanstående framgår t.ex. att hyrorna på Södermalm är 42 procent högre än de är i Rinkeby och 27 procent högre än i Farsta.
Ovanstående gäller inom Svenska Bostäder. Tas privatbeståndet med blir skillnaderna större. I innerstaden är stor andel av hyresbostäderna privatägda, medan den privatägda delen är låg särskilt i de yttre delarna av Stockholm. Privathyrorna är enligt Stockholms statistik i genomsnitt 12 procent högre än allmännyttans hyror. Så inkluderat privathyrorna blir hyresskillnaderna i Stockholm cirka 54 procent för vanliga hus och åtminstone 120 procent om nyproduktionen tas med.
Detta är inte små hyresskillnader, det är mycket stora hyresskillnader! Och påtagligt högre än de 40 procent som man hävdar finns i Malmö.
Vill hyresgästerna ha stora hyresskillnader? Nej det vill de inte!
Enligt en undersökning beställd av Hyresgästföreningen i Storstockholm var hyresgästerna i övriga Storstockholm beredda att betala i genomsnitt 520 kr mer per månad för samma lägenhet i innerstaden.
Det motsvarar 81 kr per kvm eller cirka 9 procent mer än den genomsnittliga ytterstadshyran i Stockholms stad. Undersökningen visade inte vilka hyresskillnader hyresgästerna inom Stockholms stad var beredda att betala. En god gissning är att de skillnaderna är mindre än när hela Storstockholm tas med.I en undersökning som gjordes för några år sedan var ytterstadens hyresgäster inom Stockholms stad beredda att betala cirka 5 procent mer för samma lägenhet i innerstaden.
Det betyder att hyresgästerna är beredda att betala långt mindre än de faktiska hyresskillnaderna för olika lägen. Hyresskillnaderna har blivit för stora.
Skulle man utöver att ställa frågor kring vad var och en är beredd att betala, också ta upp hur hyresgästerna ser på hyresskillnader, segregation och utträngning skulle skillnaderna minska ytterligare. Hyresgästerna vill inte ha segregation och de vill nog inte heller att de vanligen rätt unga som flyttar till nyproduktionen ska skinnas.
Av ovanstående framgår också att hyrorna i nyproduktion och vid ombyggnad är ett mycket stort problem i Stockholm.
Komplement
Hyresuppgifterna ovan är hämtade från Svenska Bostäder. Hyresuppgifterna för 3 RoK har räknats om till att motsvara hyran för en 77 kvadratmeterslägenhet.
I några områden pågår eller har avslutats omvandling till bostadsrätt. Det gäller särskilt Liljeholmen, Östberga och Södra Hammarbyhamnen där större delen av områdena har blivit eller är nära att bli bostadsrätt.
Hyror i Svenska Bostäder 2008. Genomsnittshyror i områden med minst 300 lägenheter. Hyra per kvm och år för 3 RoK lägenhet om 77 kvadratmeter. Exklusive Stadsholmen
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar