Rapport från bostadspolitiskt samtal

I kväll mötte nätverket de tre oppostionspartierna i riksdagen.

Hur arbetar de för att nå fram till ett gemensamt regeringsalternativ och hur ser de på de bostadspolitska frågorna? Carina Moberg (s), Egon Frid (v) och Jan Lindholm berättade för cirka 100 deltagare på Norra Real.

Några snabba konstateranden.

Bostadspolitiska diskussionner pågår inom alla partierna och det pågår också gemensamma diskussioner.

De tre partierna har rätt lika utgångspunkter. De är angelägna om hyresrätten, de är angelägna om allmännyttan, de är angelägna om att stärka hyresgästens ställning, de är angelägna om att bevara bruksvärdessystemet.

De har också insikter om att regler kan behöva ändras. Reglerna för allmännyttan kan behöva preciseras när det gäller t ex självkostnad och vinster. Det är intressant att fundera vidare på den kooperativa hyresrättens möjligheter och på en eventuell ny upplåtelseform mellan hyresrätt och bostadsrätt. Kritiken mot ägarlägenheter och den dåliga hyresrätt det ger var också gemensam.

När det gällde hyresgästernas rättigheter fanns en gemensam uppfattning om inriktningen på att försvara och förstärka hyresgästens ställning när det gäller bland annat besittningsrätt, bytesrätt, underhåll, rätt till inflytande och rätt till överföring av kontrakt. Även om partierna kring dessa frågor hade mindre preciserade förslag och diskussioner att luta sig mot.

Att det behövs en jämställning av stöd till de olika upplåtelseformerna både vid nyproduktion och för underhåll var helt klart. Likaså att kraven på kommunernas bostadsförsörjnings-planering behöver skärpas.

Man var också enig om att bostadskooperationen borde kunna fylla en viktigare roll än idag. problemen kring byggsektorn fanns också enighet kring, även om de inte riktigt såg framför sig hur den skulle kunna bli mer funktionell, ekonomisk och utvecklingsintensiv.

Kring hyressättningen fanns en klar inställning att bruksvärdessystemet med hyror i privathus som sätts efter allmännyttan skall bevaras, att rimligare nyproduktions och ombyggnadshyror måste uppnås.

När det gällde förhållningssättet till hyresskillnader framkom vissa skillnader. Någon ansåg att de var för stora och någon att de kanske behövde öka lite. Dock konstaterades att de visste lite om hyresskillnaderna i Stockholmstrakten. Det konstaterades också att det finns mer än hyror som leder till segregation, t ex hur fastighetsägare väljer sina hyresgäster.

V

Inför bostadspolitiskt samtal 17 februari del 5

Bostadspolitiskt samtal med oppositionen i riksdagen 17 februari kl 18.30 på Norra real i Stockholm.

Rimligare hyror

Hyressättningssystemen har urholkats. De förslag som presenterats under senare år skulle slutgiltigt punktera merpartens hyresgästers förutsättningar för ett bra liv. Hyresskillnaderna har ökat, bland annat genom att nyproduktionshyror och ombyggnadshyror har tillåtits att öka kraftigt. Också på andra sätt har ökande hyresskillnader drivits fram. Prisökningarna på bostadsrätt och äganderätt tillsammans med de ökande hyresskillnaderna har lett till att det är allt svårare för låginkomsthushåll och medelinkomsthushåll att få en rimlig boendestandard. Det har också lett till en ökande segregation. Hyrorna i det privatägda beståndet har ökat mer än andra hyror, främst till följd av svaga hyresförhandlingssystem.

Mål

Rimliga hyror och minskade hyresskillnader för att möjliggöra en god bostadsstandard och rimliga boendekostnader för alla typer av hushåll samt för en ökad integration.

Åtgärder

1. Behåll ett bruksvärdessystem där hyrorna i privatbeståndet sätts efter de kommunala bolagens hyror. Sätt högre krav på ett fungerande förhandlingssystem och jämförelsesystem.

2. Förstärk kravet på självkostnad och rimliga kalkylsystem, såväl kortsiktigt som långsiktigt, för kommunalägda bostadsbolag.

3. Rimliga hyror i nyproduktion. Inför samma stöd till nyproducerad hyresrätt som till andra upplåtelseformer. Inför rimliga kalkylmetoder. Skapa en fungerande och transparent byggsektor.

4. Rimliga hyror vid större underhållsåtgärder och ombyggnad. Underhållsåtgärd ska aldrig leda till hyreshöjning. Standardförbättring ska ge hyreshöjning efter kostnaden för förbättringen.

5. Verka för minskande hyresskillnader och sätt upp tydliga mål för ett hyressättningssystem som inte segregerar.

V

Inför bostadspolitiskt samtal 17 februari del 4

Finansiering, stöd och regler för nyproduktion av bostäder

Bostadsbyggandet har blivit för lågt och sjunker. Nyproduktionen – alla upplåtelseformer – är för dyr för flertalet hushåll. De höga kostnaderna för nyproduktionen tillsammans med stora boendekostnadsökningar vid ombyggnad smittar av sig på övriga bostäder och leder sammantaget till att andelen billiga bostäder minskar snabbt och att nya hushåll, ofta unga och nyinflyttade, får svårt att klara ekonomin eller hänvisas till trångboddhet.

Oligopolen härjar och vinstnivån är för hög bland byggherrar och byggföretag. Stödsystemen missgynnar hyresrätten. Kommunerna skor sig ofta med markpriser och exploateringskostnader. Tätheten drivs upp i nyproduktionen för att höja vinsten med sämre boendekvalité som följd. Effektiviteten och rationaliseringen i byggsektorn är svag.

Mål

Ett tillräckligt bostadsbyggande av en mångfald typer med god kvalité och boendekostnader som även hushåll med måttliga inkomster klarar. Upplåtelseformer ska vara jämställda och byggsektorn välfungerande.

Åtgärder

1. Jämställ stödsystemen och kostnader för olika upplåtelseformer. Hyresrätten måste få ett stöd som är jämställt med ränteavdragsrätten till övriga upplåtelseformer. Jämställdheten måste gälla både för nyproduktion, för underhåll och för äldre hus.

2. Se kommunal hyresrätt, kooperativ hyresrätt och ”hiittassystem” också som ett sätt att skapa rimliga villkor för övriga upplåtelseformer, rimliga bygg- och boendekostnader och för bostadsmarknaden som helhet.

3. Inför pristak för att få ränteavdrag för nya bostadsrätter och äganderätter och för att få motsvarande stöd till hyresrätt.

4. Skapa en välfungerande, pris- och utvecklingseffektiv byggsektor.

5. Ge lagliga förutsättningar för kommunala byggföretag, där andra åtgärder för en välfungerande byggsektor inte fungerar.

6. Ställ krav på energisnålhet och ställ ökade krav på boendemiljö och barnvänlighet för ny bostadsbebyggelse.

7. Ställ högre krav på kommunerna i tillväxtregioner på planering för bostadsförsörjning.

8. Uppmana bostadskooperationen att ta en roll för de egna köerna och för bostadsförsörjningen, istället för att sälja så dyrt som möjligt precis som JM och de andra.

V

Inför bostadpolitiskt samtal 17 februari del 3

Hyresgästernas rättigheter behöver stärkas

Hyresrätten måste göras mer attraktiv för hyresgästerna. Hyresgästens ställning gentemot fastighetsägaren är svag. Det finns ingen balans för rättigheter och skyldigheter mellan hyresgäster och fastighetsägare. Hyresgästen kan ganska lätt bli utkörd medan fastighetsägaren kan missköta huset under mycket lång tid utan särskilda konsekvenser. Hyresgästens rättigheter behöver därför stärkas.

Mål

Hyresgästens ställning ska bli stark. Hyra, underhåll och inflytande ska tryggas och det ska vara lätt att komma tillrätta med fastighetsägare som missköter sina hus.

Åtgärder

1. Besittningsskyddet måste stärkas. Endast grava försummelser som inte kan åtgärdas på andra sätt, som t.ex. genom indrivning, ska kunna vara skäl för ett förlorat kontrakt. Det bör skapas en neutral form för konfliktlösning mellan hyresgäster utan fastighetsägarens inblandning.

2. För att få byta lägenhet krävs idag beaktansvärda skäl. De ifrågasätts ofta av fastighetsägaren. Detta måste ändras så att bytesrätten blir absolut med undantag för brott.

3. Hyresgästens rätt till underhåll måste stärkas med tydliga regler och enkla sätt att hävda dem. Alla typer av underhåll, även kvalificerat underhåll, ska ingå i hyran och inte leda till hyreshöjning när det utförs.

4. Hyresgästen ska ha rätt att säga nej till alla typer av standardhöjning, men också kunna kräva standardhöjning. Hyresförändring vid standardhöjning ska stå i proportion till kostnaden för åtgärden.

5. Fastighetsägaren ska vara skyldig att komma överens med hyresgäst respektive med hyresgästorganisation i huset när han vill göra förändringar. Rätt att göra förändringar ska kunna prövas.

6. Hyresgäst ska, liksom innehavare av andra upplåtelseformer, kunna överföra kontrakt till närstående.

7. Hus som missköts ska enkelt kunna exproprieras. Kommun eller grupper av kommuner ska ha organisation för att ta hand om misskötta hus. Svartförsäljning av hyreskontrakt av fastighetsägare eller dennes representant ska utgöra skäl för expropriering.

8. Andrahandshyresgästernas ställning ska stärkas. Andrahandshyra ska granskas och godkännas av fastighetsägare eller bostadsrättsförening när tillstånd till andrahandsupplåtelse ges. Minst tioårig återbetalningsskyldighet ska gälla för överhyra.

NHB

Inför bostadspolitiskt samtal 17 februari del 2

Upplåtelseformerna i framtiden

Dagens upplåtelseformer är inte ideala. En översyn bör därför göras. Upplåtelseformerna bör ändras och några nya bör komma till. Allmännyttan fungerar inte bra idag, med höga vinster och med säregna kalkylsystem. Hyresgästinflytandet är svagt, men ännu svagare i privatägda hyreshus. Steget är för stort mellan hyresrätten, med den boendes svaga ställning, och bostadsrätten, med dess trygghet och inflytande men spekulationsutsatta insatser. Dessa stora skillnader har fått långtgående konsekvenser för bostadsbyggande, boendekostnader och omvandling.

Mål

En säkrare och attraktivare hyresrätt, ökat bostadsbyggande, ökad mångfald och en bättre fungerande bostadssektor. Ändrade och nya upplåtelseformer som säkrar de boendes trygghet, inflytande och självkostnad. Minst halva bostadsstocken bör vara social och icke kommersiell.

Åtgärder

1. Stärk lagstiftningen för kommunägda bostadsbolag. Självkostnadsprincipen ska stärkas och regleras. Kalkylsystemen ska styras upp, kalkylräntor och avskrivningar ska jämställas med andra upplåtelseformer. Eventuella kortsiktiga överskott ska överföras till nästa års budget. Kommunala bostadsbolag ska inte få användas för att finansiera andra kommunala uppgifter. Samhällsekonomisk neutralitet mellan upplåtelseformerna ska råda.

2. De kommunala bostadsföretagen ska erbjuda sina hyresgäster kooperativ hyresrätt.

3. En ny typ av kooperativ hyresrätt, liknande den danska allmännyttan, ska införas, där kommun kan äga fastigheten/kvarteret/kvarteren, men där hela ansvaret ligger på hyresgästerna, med undantag för bostadsförmedlingen.

4. En ny typ av kooperation ska införs, liknande det finska hiittassystemet. Det har priskontroll i byggskedet och vid lägenhetsförsäljning både första gången och i fortsättningen.

5. Ändring av upplåtelseform bör regleras. Hyresrätt ska endast kunna ändras till kooperativ hyresrätt eller till ”hiittassystem”. ”Hiittas” ska ej kunna ändras. Upplåtelseform ska kunna regleras i detaljplan. Ett stöd bör införas för övergång från privat hyresrätt till kooperativ hyresrätt.

6. Om ägarlägenheter har införts, bör de snabbt avskaffas. De ger en riktigt dålig hyresrätt.

V

Bostadspolitiskt samtal 17 februari 18.30 Del 1

Tisdag 17 februari kl 18.30 på Norra real i Stockholm

Bostadspoltitiskt samtal med Carina Moberg (s), Jan Lindholm (mp) och Egon Frid (v) från riksdagen om oppositionens förslag till bostadspolitik.

Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet har nu ett bostadspolitiskt program.

Utgångspunkter
- tillräckligt med bostäder
- högre boendekvalité
- attraktiv och trygg hyresrätt
- nya upplåtelseformer för trygghet, inflytande och självkostnad
- välfungerande bostads- och byggsektor
- ökad integration

Det behövs en ny bostadspolitik. Hyresrätten måste bli bättre för hyresgästerna om den ska leva vidare som ett bra boendealternativ. Det behövs en rimlig hyressättning. Det behövs nya upplåtelseformer som kombinerar hyresrättens och bostadsrättens fördelar. Det behövs former för att klara tillväxt och ett bra boende för alla. Integrationen måste öka.

En välfungerande bostadssektor för de boende förutsätter att alla upplåtelseformer fungerar väl och att det finns ett gott utbud av bostäder för alla hushållstyper.

Det är orealistiskt att tro att den svenska bostadsmarknaden och kommunerna kan fungera utan hyresrätt. Men den måste bli attraktiv för de boende och därför behöver den utvecklas.

Hyresrätten har försämrats de senaste 15 åren med högre boendekostnadsökning än övriga upplåtelseformer. I synnerhet gäller det vid nyproduktion och ombyggnad. Hyresgästens inflytande är fortsatt svagt och har i vissa avseenden försvagats. Nyproduktionen av hyresrätt är marginell. Många hyresgäster väljer att lämna hyresrätten.

För att uppnå en bra hyresrätt och en välfungerande bostadssektor behövs förändringar av hyresrätten och nya upplåtelseformer för att ge trygghet, inflytande och självkostnad.

Ett grundkrav, som bör gälla i flertalet delar av landet, är att minst halva bostadssektorn är social och icke kommersiell. Då kan en god bostad för alla klaras och då blir hela bostadssektorn mer stabil.

Utgångspunkten för det som föreslås är:

• Att samhället, staten, regionerna och kommunerna, har det yttersta ansvaret för att klara tillväxt och ett bra boende för alla.
• Att boendet ska vara tryggt och säkert. Att de boende oavsett upplåtelseform ska ha rättssäkerhet och en självklar rätt till starkt inflytande över det egna boendet.
• Att det ska erbjudas olika upplåtelseformer på den svenska bostadsmarknaden.
  Att de olika upplåtelseformerna ska erbjudas ekonomiskt likvärdiga villkor. Subventioner, skattelättnader, kostnader och beskattning måste vara lika för alla boendeformer.
• Att bostads- och byggsektorn fungerar väl.
• Att bostadssektorn ska vara en del av en ökad integration.

Svarta affärer ?

Idag har radion framfört att det går att hitta hyreslägenheter till salu på nätet. I hela landet.